[공인중개사]부동산학개론 핵심요약

1. 부동산의 개념은?

- 경제적 개념 : 자본, 소비재, 생산요소, 자산

- 물리적(기술적) 개념 : 공간, 자연, 위치

 

2. 토지의 자연적 특성 중  영속성에 관한 설명

- 부동산관리의 의의를 높게 한다.

- 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있음

- 장기배려를 하게 함.

 

3. 부동산정책에 관한 설명

 - 개발이익환수제은 토지 소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분

- 도시.군기본계획은 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획

- 도시.군관리계획은 시.군의 개발, 장비 및 보전을 위하여 수립

- 개발부담금제도는 손실을 보상하는 제도가 아니라 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도임.

- 주택마련 또는 리모델링하기 위해 결성하는 주택조합에는 주택법령상 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합이

 있음.

- 재건축부담금은 재건축사업 및 소규모 재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수하기 위한 제도임.

 

4. 토지관련용어

- 나지 : 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지로 건축법령에 의한 건폐율 등의 제한으로 인해 필지내에 비어 있는  토지를 말함.

- 부지는 도로부지, 하천부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지

- 선하지는 고압선 아래의 토지로 이용 및 거래의 제한을 받는 경우가 많음.

 - 포락지는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지

 - 소지는 대지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태로서의 토지

 

 5. 재개발사업이란

 - 정비기반시설이 열악, 노후, 불량 건축물이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역.공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하게 위함임.

 

 6. 부동산 관련 조세

구분	보유단계	취득단계	처분단계
국세	종합부동산세	상속세	양도소득세
지방세	재산세	취득세	-

7. 부동산의 수요와 공급(단, 수요곡선은 우하향하고 공급곡선은 우상향하며 다른 조건은 동일함.)

- 가격이 상승하면 공급량은 증가함.

- 수요량은 일정기간 또는 일정시점에 구매하고자 하는 최대수량임.

 - 공급량은 주어진 가격수준에서 판매하고자하는 최대수량임.

 - 건설종사자들의 임금상승은 부동산가격을 하락시킴. 

 - 가격 이외의 다른 요인이 수요량을 변화시키면 수요곡선이 좌측 또는 우측으로 이동함.

 

 8. 공공재란

 - 소비의 비경합적 특성  

 - 무임승차 문제와 같은 시장실패가 발생함.

 - 생산을 시장기구에 맡기면 과소생산되는 경향이 있음.

 - 비배제성에 의해 비용을 부담하지 않은 사람도 소비할 수 있음.

 - 비내구제, 내구제가 있어 정부만 생산비용을 부담하지 않음.

 

 9. 부동산에 관한 수요와 공급

 - 수용의 가격탄력성이 완전탄력적일때 공급이 증가할 경우 균형가격은 변하지 않는다.

 - 오피스텔에 대한 대체제가 감소함에 따라 오피스텔 수요의 가격탄력성이 작아진다.

 - 공급의 가격탄력성이 수요의 가격탄력성보다 작은 경우 공급자가 수요자보다 세금부담이 크다. 

 - 일반적으로 임대주택을 건축하여 공급하는 기간이 짧을수록 공급의 가격탄력성은 커진다.

 

 10. 입지 및 공간구조론

- 버제스의 동심원이론 : 토지이용이 도시를 중심으로 지대지불능력에 따라 달라진다는 튀넨의 이론을 도시내부에 적용함.

 - 크리스탈러의 중심지이론 : 공간적 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라진다는 것을 실증함.

- 넬슨의 소매입지이론 : 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지하여야 하는지를 제시함.

 

 11. 허프모형이란?

 - 중력모형을 활용하여 상권의 규모 또는 매장의 매출액을 추정할 수 있다.

- 모형의 공간(거리)마찰계수는 시장의 교통조건과 쇼핑물건의 특성에 따라 달라지는 값이다.

- 모형을 적용하기 전에 공간(거리)마찰계수가 커지게 된다.

- 전문품점의 경우는 일상용품점보다 공간(거리)마찰계수가 작다.

- 교통조건이 나쁠 경우 공간(거리)마찰계수가 커지게 된다.

 

 12. 상권확정을 위한 접근법

 - 공간독점법 : 편의점, 체인점, 주류판매점, 우체국처럼 거리에 제한을 두는 업종이나 면허가 필요한 업종 등 지역독점력이 행사되는 업종이 주로 적용 

- 시장침투법 : 상호간의 상권이 중첩되어 있는 백화점, 슈퍼마켓 등 대부분의 상권분석에 적용, 상권의 중첩인정, 가구수의 비율에 의한 확률상권 접근법

- 분산시장접근법 : 고급가구처럼 전문화된 상품을 취급하는 업종으로서 독점 수요계층을 대상으로 하는 경우 적용, 인근지역만 공급하는 불연속 상권

- 상품이나 서비스 구입빈도가 낮을수록 상권의 규모(백화점)가 크고 구입빈도가 높을수록 상권의 규모(슈퍼마켓)가 작다.

 

13. 부동산의 특성

- 부동성 : 부동산활동을 국지화시켜 지역적으로 특화함.

- 영속성 : 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 됨.

- 용도의 다양성 : 최유효이용의 성립근거가 됨.

- 개별성 : 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품간 대체관게를 제약할 수 있음.

 

14. 건물의 내용연수와 생애주기

- 물리적 내용연수 : 건물 이용으로  인한 마멸 및 파손, 시간의 경과 등으로 생기는 노후화 때문에 사용이 불가능하게 될 때까지의 버팀 연수

- 신축단계 : 건물의 물리적 유용성이 가장 높게 나타나는 단계

 

15. 정부의 직접개입

- 토지은행, 공영개발사업, 공공투자

      정부의 간접개입

- 행정상지원, 개발 부담금, 보조금 지급, 조세정책, 금융지원