[부동산학개론] 부동산관리

1.부동산관리의 의의

- 부동산을 목적에 맡게 최유효이용을 할 수 있도록 유지·보존·개량 및 운용에 관한 일체의 행위를 말한다.

 

2.부동산관리의 3가지 영역

- 부동산관리는 시설관리, 재산관리(건물 및 임대차관리), 자산관리 등이 있으며 그중에서 자산관리가 가장 중요하다.

㉮시설관리: 물리적 유지관리로 설비의 운전 및 보수, 에너지관리, 건물 청소관리, 방범, 보안관리 등으로 부동산 시설을 운용·유지하는 소극적인 관리를 말한다.

㉯재산관리: 건물 및 임대차라고도 하며 임대 및 수지관리로 수익목표 수립, 자본적·수익적 지출계획 수립, 연간예산 수립, 

임대차 유치및 유지, 비용 통제 등을 말한다.

㉰자산관리: 부동산 가치를 증가시켜 부동산 소유자나 기업의 부를 극대화하려는 적극적인 관리를 말한다. 포트폴리오 관리, 투자리스크 관리, 부동산의 매입과 매각관리, 프로젝트 파이낸싱 등으로 투자관리를 말한다.

 

3.부동산관리의 내용(광의의 관리)

-  부동산관리란 기술적, 법률적, 경제적 관리를 포함하는 광의의 관리(복합적 관리)를 말한다.

㉮기술적 관리: 부동산에 대한 물리적·기능적 하자의 발생에 따른 필요한 기술적 조치 및 이에 대한 예방적 유지활동을 말한다.

㉯법률적 관리: 부동산의 유용성을 보호하고자 하는 법률상의 절차와 처리로서 행정적 내지 법률적 측면에서 관리하는 것을 말한다.

㉰경제적 관리: 부동산을 활용하여 발생하는 총수익에서 제 비용(관리비)을 뺀 순수익이 합리적으로 산출하기 위해 관리하는 것을 말한다.

 

4.부동산관리의 방식

- 가장 오래된 자가관리방식과 전문적인 관리방식인 위탁관리 방식이 있다.

 

㉮자가관리(직접관리)

: 단독주택, 연립주택 등 부동산소유자가 자기의 부동산을 직접 관리하거나 또는 타인에게 임대한 부동산 및 기타 시설물을 직접 관리하는 방식이다.

장점 -  본인이 직접 관리하므로 관리비가 절약됨             기밀유지에 효과적이며 보안관리에서 효율적인 관리가 가능함             건물·설비에 대한 애착이 강함             항상 주의를 집중하여 하자 발생을 미연에 방지할 수 있음             건물의 유지와 환경을 양호하게 보존할 수 있음

단점 -  소유자가 전문가가 아닌 경우 전문성이 없음             부동산의 관리로 본업에 열중하기 어려움            업무가 타성에 젖기 쉽고 적극적 의욕이 결여될 수 있음

㉯위탁관리(간접관리, 외주관리)

: 공동주택의 건물관리에 많이 이용되는 방식으로 부동산 소유자가  직접 관리하지 않고 전문업자에게 위탁하여 관리하는 방식으로 가장 전문화된 관리방식이다.

장점 -   관리업무의 타성화가 방지됨             소유자가 본업에 충실할 수 있음             전문업자를 활용하여 부동산 관리가 합리적임

단점 -   기밀유지 및 보안이 불완전함             부동산설비에 대한 애호 정신이 낮음             각 부분의 종합적 관리가 용이하지 않음

㉰혼합관리

: 부동산에 따라 일부는 소유자가 직접 관리하고 필요한 부분만 전문가에게 위탁하여 관리하는 방식으로 자가관리와 위탁관리의 장점을 혼합한 관리방식이다.

장점 -  자가관리와 위탁관리의 장점을 기대함             자가관리에서 위탁관리로 이행할 때 채택되는 유리한 방식임

단점 -  책임소재가 불명확하여 전문업자를 충분히 활용할 수 없음             운영이 잘못되면 두가지 방식의 단점만 노출됨

5.부동산관리활동

1)임대차활동

-  임대차를 통해 수입을 확보하는 것으로 부동산관리활동 중 가장 중요한 기초활동이다. 대상부동산에 맞는 임차인을 선정하여 임대차계약을 체결하게 되며 임대료를 결정하는 방법은 총임대차, 순임대차, 비율임대차로 나눌 수 있다.

㉮총임대차(주거용부동산에 적용)

: 임차인이 임대인에게 지불한 임대료에서 부동산운영에 관련된 부동산세금, 보혐료 등의 제 비용을 지불하는 방법을 말한다.

㉯순임대차(공업용부동산에 적용)

: 임차인은 임대인에게 순수한 임대료만을 지불하고, 나머지 비용은 임차인과 임대인의 사전협상에 의해 지불하는 방법을 말한다.

-  종류  -

  a)1차 순임대차: 순수한 임대료 이외에 편익시설에 대한 비용, 부동산 세금까지를 임차인이 지불하는 방법을 말한다.

  b)2차 순임대차: 1차 순임대차 이외에 보험료까지 지불하는 방법을 말한다.

  c)3차 순임대차: 2차 순임대차 이외에 유지수선비까지 지불하는 방법을 말한다.

㉰비율임대차(매장용부동산에 적용)

: 임차인의 총수입 중에서 일정 비율을 임대료로 지불하는 방법을 말한다.

 

2)대상부동산의 유지활동

- 일상적 유지활동, 예방적 유지활동, 대응적 유지활동으로 구분할 수 있다.

㉮일상적 유지활동: 청소하기, 쓰레기 치우기, 소독 등 일상적으로 수행하는 정기적 유지활동을 말한다.

㉯ 예방적 유지활동: 시설이나 장비 등의 기능을 효율적으로 수립하여 유지계획에 따라 문제가 발생하기 전에 하는 사전적 유지활동을 말한다.

㉰대응적 유지활동: 부동산의 유지·관리상의 문제가 발생한 후에 처리하는 사후적 유지활동 또는 수정적 유지활동을 말한다.

 

6.건물의 내용연수와 수명현상

1)건물의 내용연수

  - 건물이 유용성을 지속할 수 있는 내구연한을 말한다. 내용연수에는 물리적 내용연수, 경제적 내용연수, 기능적 내용연수, 행정적 내용연수가 있다.

물리적 내용연수	기능적 내용연수	경제적 내용연수	행정적 내용연수
건물의 이용으로 생기는 노후화 또는 지진·화재 등로 생기는 손상때문에 사용이 불가능하게 될때까지의 버팀연수를 말한다.	건물이 기능적으로 유효한 기간을 말하며 건물과 부지의 부적응, 설계의 불량, 설비의 부족과 불량, 건물의 외관 디자인 낙후 등이 있다.	경제적 수명이 다하기까지의 버팀연수를 말한다. 인근지역의 변화, 인근환경과 건물의 부적합 등이 있다.	법, 제도나 행정적 조건에 의해 건물의 수명이 다하기까지의 기간을 말한다.

2)건물의 수명현상

- 건물은 신축이 완료된 순간부터 유용성과 가격이 감퇴하기 시작하며 건물이 완공되어 내용연수가 전부 만료하여 철거되기까지의 공통적인 국면과 규칙적인 현상이 있는데 이를 건물의 연령주기,생애주기라고 한다. 전개발단계, 신축단계, 안정단계, 노후단계, 완전폐물단계의 순서를 거친다.

㉮전개발단계: 건물이 건축될 용지의 상태에 있는 단계이다.

㉯신축단계: 건물이 완성된 단계를 말하며 건물의 유용성은 이 단계에서 가장 높이 나타난다.

㉰안정단계: 신축단계의 모든 이익이 사라지고 건물이 본격적으로 장기적으로 안정되는 단계이다. 관리상태에 따라 건물수명의 장단이 결정된다.

㉱노후단계: 건물의 물리적·기능적 상태가 급격히 악화되기 시작하는 단계이다.

㉲완전폐물단계: 건물의 설비 등이 쓸모가 거의 없어져 건물의 경제적 가치가 거의 없어지는 단계이다.