[부동산학개론]부동산개발과 부동산관리

1. 부동산개발의 유형

- 도시재개발 시행방법에 의한 분류

 ㉮보전재개발: 노후·불량화의 진행을 방지하기 위해 채택하는 가장 소극적인 도시재개발을 말한다.

 ㉯수복재개발: 건물의 현재 시설 대부분을 그대로 보존하면서 노후·불량화의 요인만을 제거하는 것으로 소극적인 도시재개발을 말한다.

 ㉰개량재개발: 기존시설의 확장·개선 또는 새로운 시설을 첨거하여 도시기능을 제고하고자 하는 도시재개발 중 수복재개발의 일종이다.

 ㉱철거재개발: 기존환경을 완전히 제거하고 새로운 시설물로 대체시키는 가장 적극적인 형태의 도시재개발을 말한다.

 

-부동산개발방식의 유형(용지의 취득방식)

  ㉮단순개발방식: 토지형질변경사업과 같은 토지소유자에 의한 개발방식을 말한다.

  ㉯환지방식: 택지가 개발되기 전 토지의 위치, 지목, 면적 등 기타사항을 고려하여 택지가 개발된 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배        하는  방식으로 도시개발사업에 많이 사용된다.

  ㉰매수방식: 대상토지를 전면매수를 하여 사업시행자에 의하여 수용절차가 필요한 개발방식이다.

  ㉱혼합(혼용)방식: 대상토지를 전면매수 또는 환지하는 방식을 혼합하는 개발방식이다.

 

-도시 및 주거환경정비법령상 정비사업

-주거환경개선사업: 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 보전·정비·개랑하기 위한 사업이다. -재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업이다. -재건축사업: 정비기반시설은 양호하나  노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역애서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다.

 

-개발권양도제

 : 개발권양도제(TDR)란  개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로 개발이 제한된 보전지역 내의 토지소유자에게 부여된 개발권을 개발이 가능한 다른 지역의 토지소유자에게 매각하게 하여 개발제한으로 토지소유자가 받는 손실을 개발가능지역의 토지소유자가 보상하도록하여 손실을 완화시키는 방법이나 현재 우리나라에서는 시행되고 있지 않은 제도이다.

 

-부동산공영개발

: 공영개발이란 공적주체인 국가, 지방자치단체, 공사 등이 택지개발, 주택건설의 주체가 되어  토지의 계획적 이용을 통해 토지이용의 효율성을 제고할 수 있으며 택지의 대량공급이 가능하고 토지투기 방지와 지가 안정을 기할 수 있는 장점이 있다. 단점으로는 사업비 전액을 사업시행자가 먼저 지출함으로써 시행자의 자금부담이 가중되며 주변지역의 지가 상승이 우려되는 점이 있다.

 

-민간의 부동산개발방식

: 민간의 부동산개발방식에는 자체개발사업, 지주공동사업, 토지신탁개발방식, 컨소시엄 구성방식이 있다.

㉮자체개발사업: 토지소유자가 사업주체가 되어 자금조달과 시공의 전  과정을 담당하는 사업형태이다. 이 방식은 개발 사업의 이익이 모두 토지 소유자에게 귀속되며 사업시행의 속도가 빠르다는 장점과  사업의 위험성이 높고 자금조달의 부담이 크다는 단점이 있다.

㉯지주공동사업: 토지소유자가 토지를 제공하고 개발업자가 자금과 시공을 담당하는 공동의 사업이다. 이 중에 토지소유자가 소유권을 유지한채 개발업자에게 사업시행을 맡기고 개발업자가 사업에 따른 수수료를 받는 방식을 사업위탁(수탁)방식이라고 한다. 장점은 부동산 개발사업에 대한 불확실한 위험을 분산하는데 있다. 

㉰토지신탁개발방식: 토지소유자로부터 형식적인 소유권을 이전받은 신탁회사가 토지를 개발·관리·처분하여 그 수익을 수익자에게 돌려주는 방식이다.

㉱컨소시엄 구성방식: 토지소유자와 컨소시엄 구성회사가  공동으로 개발하는 사업형태이다. 대규모 개발사업에 있어 자금의 조달과 상호 기술을 컨소시엄을 구성하여 사업을 수행하는 방식이다. 이는  출자회사간 이해조정이 필요하다.

 

 

-민간투자 사업방식

BTL(Build - Transfer - Lease) : 사회기반시설의 준공과 동시에 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되고 사업시행자가 일정기간 운영을 하며 정한 기간동안 임차하여 사용·수익하는 방식이다.

BTO(Build - Transfer - Operate) : 사회기반시설의 준공과 동시에 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되고 사업시행자에게 일정기간 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식이다.

BLT(Build - Lease - Transfer) : 준공 후 일정기간동안 운영권을 정부에서 임대하고 임대기간 종료 후 소유권을 국가 또는 지방자치단체에 이전하는 방식이다.

BOT(Build - Operate - Transfer) : 사업시행자가 사회기반시설을 준공하여 동시에 소유권을 보유하면서 수익을 가진 후 일정기간 경과 후 국가 또는 지방자치단체에 귀속시키는 방식이다.

BOO(Build - Own - Operate) : 시설의 준공과 함께 사업시행자가 소유권과 운영권을  갖는 방식이다.