[공인중개사]부동산학개론 핵심요약

1. 부동산금융론

- 부동산금융이란 부동산을 담보로  자금을 유통하는 것을 말하며 주택금융과 토지금융으로 나눈다.

- 주택금융이란 무주택 서민과 주택건설업자에게 대출을 통해  주택의 구입, 건설 등 주택관련사업에 대한 자금의 대출을 용이하게 하여 주택의 공급을 확대하는 제도이다. 주택소비금융과 주택개발금융으로 나눈다.

 

2.부동산의 저당대출제도

- 저당(mortgage)이란 부동산을 담보로 필요한 자금을 조달하는 것을 말하며 대출자를 저당권자, 차입자를 피저당권자라고 한다.

 

- 저당의 상환방법

    -원금균등상환방법: 원금상환분은 일정하지만 시간이 지날수록 대출잔액(저당잔금)이 적어지므로 원리금상환액은 초기

      에는 많고 후기에는 적어진다.

    -원리금균등상환방법: 원리금상환액은  동일하지만 원리금에 원금과 이자가 차지하는 비중이 상환시마다 다르다. 매기         상환하는 이자금액이 감소하는 만큼 원금액은 증가하는 방식이다.

    -체증식융자금상환방법: 원리금상환액의 부담이 초기에는 적고 시간이 지날수록 늘어가는 방식이다. 장래에 소득이나  

      매출액이 늘어날 것으로 예상되는 젊은 저소득자나 기업에 대한 대출방식이다.

 

- 저당과 역저당: 저당은 차입자가 금융기관으로부터 대출을  받은 후 일정기간에 일정액을 상환하는 방식이고 역저당은

금융기관이 차입자에게 일정액을 지불하고 기간 말에 지불한 원금과 이자를 일시불로 받는 방식이다.

- 주택연금: 고령자가 소유한 주택을 담보로 제공하고 금융기관으로부터 노후자금을 매달 연금처럼 지급받는 방식이다.

 

3.부동산의 동원방법

- 부동산금융의 동원방법에는  부동산 신디케이션, 조인트벤쳐, 프로젝트 금융 등이 있다.

- 신디케이션(투자자의 합동조합) : 지분금융방식으로 여러 명의 투자자가 공동의 부동산 프로젝트를 수행하는 것을 말한다.

- 조인트벤처 : 지분금융방식으로 특정 목적을 달성하기 위해 공동으로 사업을 전개하는 조직체로서 부동산개발업자가 대출기관과 조인트벤처를 구성하여 사업자금을  조달하는 방식이다.

- 프로젝트파이낸싱 : 프로젝트에서 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 필요한 자금을 조달하는 금융기법이다. 비소구금융안 제한적 소구금융이다.

 

-지분금융: 신디케이트, 조인트벤처, 부동산투자회사(REITs), 공모에 의한 증자 등이 있다.

- 부채금융: 신탁증서금융, 주택상환사채, 자산유동화증권, 저당담보증권 등이 있다.

- 메자닌금융(지분과 부채의 중간적인 성격을 지님): 전환사채, 신주인수권부사채, 우선주, 후순위대출 등이 있다. 

 

4. 부동산투자회사

- 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 목적으로 법 규정에 의하여 설립된 회사로 자기관리부동산투자회사, 위탁관리부동산투자회사, 기업구조조정부동산투자회사를 말한다.

 

투자회사	자기관리	위탁관리	기업구조조정
실체여부	○	×	×
설립자본금	5억원 이상	3억원 이상	3억원 이상
최저자본금	70억원 이상	50억원 이상	50억원 이상
직원	임직원 상근 석사학위소지자 3년 자산전문인력5인이상 감정평가사,공인중개사 5년	본점 ○  지점 × 직원  ×      상근임원 ×	본점 ○ 지점 × 직원  ×      상근임원 ×