[부동산학개론] 제29회핵심요약

1. 부증성이란

- 토지의 희소성의 근거

- 토지이용을 집약화시킴

- 토지의 공급조절을 곤란하게 함

- 토지의 소유욕구가 증대

- 지가상승의 원인이 됨

2. 토지관련용어

- 택지: 주거·상업·공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지

- 획지: 인위적·자연적·행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지로 감정평가에서 중시됨

- 표본지: 지가변동률 조사 및 산정대상 지역에서 지가변동을 측정하기 위해 선정한 대표적인 필지로 감정평가업자가 지가 변동률을 산정하는 경우에 기준이 되는 토지 

- 표준지: 일정한 지역마다 그 지역의 토지들을 대표할 수 있는 표준적 이용이나 규모가 되는 토지로 공시지가 선정시 선정대상이 되는 토지

- 이행지: 임지지역, 택지지역, 농지지역내에서 전환이 이루어지고 있는 토지

 

3. 부동산과 소유권에 관한 설명

 - 토지소유자는 법률의 범위내에서 사용, 수익, 처분할 권리가 있음.

 - 민법에서 부동산이란 토지와 그 정착물을 말함.

 - 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위내에서 토지의 상하에  미침. 

 -  토지위 정착물은 토지로부터 독립된 정착물과 토지에 종속되어 있는 정착물로 구분할 수 있음.

4. 민간임대주택에 관한 특별법상 위탁관리형 주택임대 관리업으로 등록할 경우 관리업자가 할 수 있는 업무

- 임대차계약의 체결·갱신

- 임차인의 입주·명도

- 임대료의 부과·징수

- 시설물 유지·개량

5. 사업위탁방식과 신탁개발방식

- 사업위탁(수탁)방식: 토지소유자가 소유권을 유지한태 개발업자에게 사업시행을 맡기고 개발업자는 사업시행에 따른 수수료를 받는 방식

- 신탁개발방식: 토지소유자로부터 형식적인 토지소유권을 이전받은 신탁회사가 주체가 되어 개발·공급하는 방식

6. 거미집이론의 수렴형이란

- 수요의 가격탄력성 > 공급의 가격탄력성

- 수요곡선의 기울기 < 공급곡선의 기울기

7. 부동산매매시장에서의 수요와 공급의 가격탄력성

- 공급의 가격탄력성이 0이면 완전비탄력적

- 수요의 가격탄력성이 비탄력이면 가격의 변화율보다 수요량의 변화율이 더 작음

- 수요곡선이 수직선이면 가격탄력성은 완전비탄력적임

- 공급의 가격탄력성이 탄력적이면 가격의 변화율보다 공급량의 변화율이 더 큼

- 수요의 가격탄력성이 완전비탄력적이면 가격의 변화와는 상관없이 수요량 고정

8. 주택매매시장에서의 수요와 공급

- 주택의 수요와 공급이 모두 증가하면 균형거래량도 증가

- 주택수요의 가격탄력성이 완전탄력적일때 공급이 증가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량은 증가

- 주택가격변화에 의한 수요량의 변화는 동일한 수요곡선상의 이동으로 나타남

- 주택수요가 증가하면 공급이 탄력적일수록 균형가격이 작게 상승

- 주택공급의 가격탄력성은 단기보다 장기에 더 크게 나타남

9. 아파트 매매시장에서의 수요량과 수요의 변화

- 대체재는 단독주택위 가격이 상승하면 아파트의 수요곡선은 우상향(우측)으로 이동

- 아파트가격 하락이 예상되면 수요량의 변화로 동일한 수요곡선에서 하향으로 이동

- 실질소득이 증가하면 수요곡선은 우상향으로 이동

- 아파트 담보대출 금리가 하락하면 수요량의 변화로 동일한 수요곡선에서 상향으로 이동

- 아파트 거래세가 인상되면 수요곡선은 좌하향으로 이동

10. 지대이론

- 차액지대이론: 리카도, 비옥도, 한계지, 수확체감현상, 비옥도와 위치에 있어 열등지와 우등지가 발생함

  어떤 토지의 지대는 그 토지의 생산성과 한계지의 생산성의 차이에 의해 결정됨

- 절대지대이론: 마르크스, 소유, 토지의 사유화로 인해 발생하며 토지소유주의 독점적 지위 때문에 토지의 비옥도나

생산력에 관계없이 발생

- 위치지대이론: 튀넨, 위치, 수송비, 리카도의 차액지대이론에 위치개념을 추가

   비옥도 대신 소비지나 도시중심지와의 접근성을 고려하여 거리에 따른 수송비 개념을 도입함

   도시 중심지에 접근성이 높으면 수송비가 적게 들어 지대가 높게 나타남

- 준지대이론: 마샬, 준지대, 단기(영구적 X)

- 파레토의 경제지대이론: 총수입, 마이너스, 전용수입(이전수입), 생산요소가 얻는 총수익에서 전용수입을 초과하는 부분

- 입찰지대이론: 알론소, 최고가, 도심에서 외곽으로 나감에 따라 가장 높은 지대를 지불하며 수송비는 증가, 튀넨의 농촌

토지이론을 도시에 적용

- 마찰비용이론: 헤이그, 수송비(교통비)+지대 = 마찰비용, 교통비가 절약될수록 지대가 높아짐