[부동산학개론]제29회핵심요약

1.다핵심이론이란

- 해리스와 울만의 주장

- 동심원이론과 선형이론을 결합하여 수정·보완함.

- 도시는 하나의 중심지가 아니라 몇개의 중심지들로 구성됨.

- 도시활동 중 교통이나 입지의 측면에서 특별한 편익을 필요로 하는 기능들이 있음.

- 유사한 도시활동은 집적으로부터 발생하는 이익때문에 집중하려는 경향이 있음.

- 서로 다른 도시활동 중 집적 불이익이 발생하는 경우가 있는데 이러한 활동은 상호 분리되는 경향이 있음.

 

2.상권에 관한 이론

- 레일리의 소매인력법칙: 두 중심지가 소비자에게 미치는 영향력의 크기는 두 중심지의 크기에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다.

- 베버의 최소비용이론: 노동비,운송비, 집적이익을 고려하여 비용이 최소화되는 지점이 공장의 최적입지가 된다고 봄.

- 컨버스의 분기점모형이론: 경쟁관계에 있는 두 소매시장간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 소매인력법칙(소매중력모형)을 수정·보완함.

- 허프의 확률적 상권모형: 소비자가 특정점포를 이용할 확률은 소비자와 점포와의 거리, 경쟁점포의 수와 면적에 의해서 결정된다고 봄.

- 크리스탈러의 중심지이론: 재화와 서비스에 따라 중심지가 계층화되며 서로 다른 크기의 도달범위와 최소요구범위를 가진다고 봄. 그래서 중심지가 유지되기 위해서는 최소요구치의 범위보다 재화의 도달범위가 커야함.

3.부동산시장과 효율적 시장이론

효율적 시장	정보	초과이윤	정상이윤
약성효율적 시장	과거의 정보	획득불가능 (현재와 미래의 정보를 분석하면 가능)	획득가능
준강성 효율적 시장	과거, 현재의 정보	획득불가능 (미래의 정보를 분석하면 가능)	획득가능
강성 효율적 시장	과거,현재, 미래의 정보	어떤 경우도 획득불가능	획득가능

- 효율적 시장이란: 새로운 정보가 지체없이 시장에 반영되는 시장, 초과이윤을 획득할 수 없는 시장을 말함.

- 완전경쟁시장에서는 할당 효율적 시장이 된다.

- 불완전경쟁시장에서는 할당 효율적 시장이 될 수 있다.

- 진입장벽의 존재는 부동산시장을 불완전하게 만드는 원인이다.

- 부동산시장의 분화현상은 경우에 따라 부분시장별로 시장의 불균형을 초래하기도 한다.

- 부동산에 가해지는 다양한 공적 제한은 부동산 시장의 기능을 왜곡할 수 있다.

4.부동산경기변동

후퇴시장	하향시장	회복시장	상향시장
매수인 중시현상 사례가격은 상한선 건축허가 신청건수 감소 금리 상승 공실률 증가	매수인 중시현상 사례가격은 상한선 건축허가 신청건수 최저 금리 최고 공실률 최대	매도인 중시현상 사례가격은 하한선 건축허가 신청건수 증가 금리 하락 공실률 감소	매도인 중시현상 사례가격은 하한선 건축허가 신청건수 최대 금리 최저 공실률 최저

- 부동산 경기변동은 건축착공량, 거래량 등으로 확인할 수 있음.

- 부동산경기는 일반경기에 비해 주기의 순환국면이 명백하지 않고 일정치 않으며 진폭은 더 크고, 불규칙적, 비반복적임.

5.우리나라에서 시행되고 있지 않는 제도

- 토지초과이득세제

- 택지소유상한제

6.부동산시장의 시장실패 원인

- 공공재

- 정보의 비대칭성

- 외부효과

- 불완전경쟁시장

7.토지정책

- 부동산 가격공시제도에 있어 개별공시지가는 시장·군수·구청장이 결정·공시하며 매년 5월 31일까지 결정·공시한다.

- 개발부담금제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도이다.

- 용도지역·지구제는 토지이용계획에 부합하도록 마련된 법적·행정적 장치이다.

- 토지비축제도는 정부가 직접적으로  부동산시장에 개입한 수단이다.

- 개발권양도제는 개발이 제한되는 지역의 토지소유권에서 소유권을 분리, 개발이 필요한 다른 지역에 개발권을 양도할 수 있도록 하는 제도이다.

8.공공임대주택과 주거복지정책

- 공공임대주택이란 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택으로 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 주택을 말한다.

- 공공건설임대주택과 공공매입임대주택으로 구분된다.

- 공공건설임대주택이란 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는공공임대주택을 말한다.

- 공공매입임대주택이란 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

- 공공임대주택의 공급은 소득재분배효과를 기대할 수 있음.

- 주거급여는 생활이 어려운 사람에게 주거안정에 필요한 임차료 등을 지급하는 것을 말함.

- 정부가 임대료를 균형가격이하로 규제하면 민간임대주택의 공급량이 감소할 수 있음.

- 정부가 저소득층에게 임차료를 보조해주면 저소득층 주거의 질적 수준이 높아질 수 있음.

9.부동산투자의 수익과 위험

- 요구수익률은 무위험률에 위험할증률을 가산한 것이므로 무위험률의 상승은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인임.

- 기대수익률이 요구수익률보다 클 경우 투자안이 채택됨.

- 개별부동산의 특성으로 인한 비체계적위험은 포트폴리오 구성을 감소시킬 수 있음.

- 투자자가 대상부동산을 원하는 시기에 현금화하지 못할 가능성은 유동성위험에 해당함.

- 평균-분산 지배원리로 투자선택을 할 수 없을 때 변동계수를 활용하여 투자안의 우위를 판단할 수 있음.

- 분산투자=불필요한 위험을 제거하는 것이 목적임.

- 총위험= 체계적위험 + 비체계적위험

10. 평균-분산 지배원리

- 위험이 동일한 투자안들끼리는 수익이 높은 투자안이 수익이 낮은 투자안을 지배하고 수익이 동일한 투자안들끼리는 위험이 낮은 투자안이 위험이 높은 투자안을 지배한다는 원리

- 수익과 위험을 동시에 고려하여 투자하는 기법을 평균분산법이라고 함.

- 평균은 수익을 뜻하고 분산이나 표준편차는 위험을 뜻한다고 보면 됨.

- 수익은 크고 위험은 적은 두 조건을 동시 충족하는 투자안을 선택하는 기법