[부동산학개론]부동산감정평가의 기초

1. 부동산 감정평가

- 감정평가란 '토지 등'의 경제적 가치를 판정하여 그 가액을 표시하는 것을 말한다.

- '토지 등'이란 토지 및 그 정착물 , 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다.

-'경제적 가치를 판정'이란 대상물건의 교환가치, 시장가치를 판단하여 측정하는 것이다.

-'그 가액을 표시하는 것'이란 판단하여 측정한 결과를 화폐금액으로 구체적으로 표시하는 것을 말한다.

 

2. 부동산 감정평가의 필요성

- 부증성으로 인한 공급제한으로 수요·공급에 의한 균형가격의 성립이 어렵다.

- 개별성으로 인한 일물일가의 법칙이 성립되기 어렵다.

- 용도의 다양성으로 최유효이용상태를 전문가가 측정하기에 부동산의 가치판단에 높은 윤리성이 요구된다.

3. 부동산 감정평가의 기능

부동산의 정책적 기능	일반경제적 기능
-공적 부동산활동과 관련 -객관적 가치를 평가 -부동산정책의 효율적 수행을 가능하게 하는 기능	-불완전경쟁시장인 부동산시장의 결함을 보완 -부동산자원의 효율적 배분 -경제적 유통질서의 확립에 기여
-부동산의 효율적 이용,관리 -합리적 손실보상 -적정한 가격의 유도 -과세의 합리화	-거래질서 확립 및 유지 -부동산자원의 효율적 배분 -의사결정의 판단기준 제시

4. 감정평가의 업무기술에 따른 분류

- 기준시점: 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다. 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가  가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다. - 기준가치: 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.

-현황평가: 대상부동산의 현황을 그대로 평가하는 것을 말하며 기준시점에서의 대상물건의 이용상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.

-조건부평가: 조건이 성취되는 경우를 전제로 독립평가한다.

-기한부평가: 미래에 될 시점을 평가하며 분양시점이 확실한 아파트평가에 적용한다.

-소급평가: 과거시점을 기준으로 평가하는 것으로 토지수용 등에 관한 보상평가에 적용한다.

5. 감정평가의 구분에 따른 분류

[원칙은 개별평가하며 예외적으로 일괄평가·구분평가·부분평가로 한다.]

-개별평가: 대상물건마다 개별로 한다.

-일괄평가: 산림, 주물과종물, 토지와 건물의 일체 등을 거래할 때 즉, 둘 이상의 물건이 일체로 거래하거나 상호간용도상 불가분의 관계에 있을 때 일괄하여 평가할 수 있다.

-구분평가: 빌딩의 임대료를 측정할때, 각 층의 평당 임대료를 산츨할때, 대로변에 접한 토지의 평가 시에 할때 하나의 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있다.

-부분평가: 복합부동산에서 토지만 할때, 1필지의 토지 일부분이 도시계획시설에 수용될 경우 보상평가를 할 때 등과 같이 일체로 이용되는 물건의 일부분을 평가할 때 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에 그 부분에 대해 평가할 수 있다.

-독립평가(조건부평가): 건물의 철거, 제한물권의 해제를 조건으로 하는경우, 복합부동산의 경우 나지의 토지만을 가치를 구할 때 등 부동산이 토지 및 건물 등이 결합되어 있는 경우 그 구성부분인 토지만을 독립된 부동산(나지)으로 규정하여 평가하는 것을 말한다.

6. 감정평가 관련 법령과 용어 정의

-감정평가 관련 법규용어 정의

㉮적정가격: 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어져 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

㉯감정평가업: 타인의 의뢰에 일정한 보수를 받고 토지 등의 감정평가를 업으로 하는 것을 말한다.

감정평가법인등: 사무소를 개설한 감정평가사와 인가를 받은 감정평가법인을 말한다.

 

-감정평가에 관한 규칙의 용어 정의

ⓐ시장가치: 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래한 후 대상부동산 당사자 사이에 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.

ⓑ기준시점: 대상물건의 평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

ⓒ기준가치: 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.

ⓓ가치형성요인: 경제적 가치에 영항을 미치는 일반요인, 지역요인, 개별요인 등을 말한다.

ⓔ인근지역: 대상부동산이 속한 지역으로 부동산의 이용이 동질적이고 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

ⓕ유사지역: 대상부동산이 속하지 아니한 지역으로 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.

ⓖ동일수급권: 대상부동산과 대체·경쟁관계가 성립하고 서로 영향을미치는 관계에 있는 다른 부동산이 있는 권역을 말하며 인근지역과 유사지역을 포함한다.

ⓗ적정한 실거래가: '부동산 거래신고에 관한 법률'에 따라 신고된 실제거래가격으로  도시지역은 3년 이내, 그 밖은 5년 이내인 거래가격 중 감정평가업자가 인근지역의 지가수준을 고려하여 기준으로 적용하기에 적정하다고 판단하는 거래가격을 말한다.

ⓘ감가수정: 대상물건에 재조달원가를 감액하고 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가 등을 고려한 금액을 재조달원가에 서 공제하여 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

ⓙ원가법: 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 평가방법을 말한다.

ⓚ적산법: 기초가액에 기대이율을 곱하고 기대수익에 계속하여 임대하는데 필요한 경비를 더하여 임대료를 산정하는 평가방법을 말한다.

ⓛ거래사례비교법: 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 등의 과정으로 대상물건의 가액을 산정하는 평가방법을 말한다.

ⓜ임대사례비교법: 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 등의 과정으로 대상물건의 임대료를 산정하는 평가방법을 말한다.

ⓝ수익환원법: 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 평가방법을 말한다.

ⓞ수익분석법: 일반기업의 경영에 의해 산출된 총수익을 분석하여 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는데 필요한 경비를 더하여 임대료를 산정하는 평가방법을 말한다.

ⓟ 공시지가기준법: 감정평가의 대상이 된 토지와 비슷하다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 시점수정, 지역요인, 개별요인 비교 등의 과정으로 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 평가방법을 말한다.