[부동산학개론]부동산가격이론

1. 지역분석

1) 의의 

- 인근지역의 표준적 이용을 판단하여 그 지역의 부동산에 대한 가격수준을 판정하는 작업을 말한다.

2) 지역분석의 필요성

- 부동산은 지리적 위치의 고정성으로 부동산의 가격(가치)은 지역성의 영향을 받는다.

- 대상부동산이 속한 지역은 다른 지역과 구별되는 특성으로 대상부동산의 가격수준에 전반적인 영향을 주는 요인이 된다.

- 그 지역적 특성에 적합한 합리적인 표준적 이용상태를 파악할 수 있다.

- 지역적 특성은 일반적이고 표준적 이용에 의해 구체적으로 나타나며, 이 표준적 이용은 대상부동산의 최유효이용을 판정하는데 유력한 표준이 되는 것을 말한다.

- 가격은 지역의 대상부동산에 전반적인 영향을 미치며 이는 고정적인 것이 아니라 항상 변동하고 있다는 것을 말한다.

- 감정평가에 이용되는 사례의 수집범위를 알 수 있다.

3)지역분석의 대상

- 지역분석은 인근지역 및 유사지역, 동일수급권을 대상으로 한다.

㉮인근지역의 의의: 대상부동산(감정평가의 대상이 된 부동산)이 속한 지역으로 부동산의 이용이 동질적이고 지역요인을 공유하는 지역을 말한다. 인근지역의 부동산은 용도적으로 공통성이 있으며 기능적으로 동질성이 있고 상호 대체·경쟁관계에 있다고 볼 수 있다.

㉯인근지역의 특성

- 대상부동산의 가치 형성에 직접적인 영향을 미친다.

- 대상부동산과 상호 대체·경쟁의 관계에 있으며 동일한 가격수준을 가진다.

- 대상부동산과 기능적·용도적으로 동질성을 가진다.

- 인근지역은 사회적·경제적으로 고정적인 것이 아니라 유동적인 것이다.

- 성장기-> 성숙기-> 쇠퇴기-> 천이기-> 악화기라는 사이클 패턴으로 변화한다.

- 가치상승단계-> 가치안정단계-> 가치하락단계(초기하락기-> 명백하락기-> 명백하락기-> 가속하락기)로 변화된다.

- 인근지역의 범위는 고정적·경직적이 아니라 유동적·가변적이다.

- 인근지역의 수명현상

성장기(가치상승단계)	신개발, 재개발	약 15년~20년 정도 지역기능의 급변으로 입지경쟁 치열 지가의 상승이 높아 투기현상이 개재되기 쉬움 젊고 교육수준이 높은 입주민으로 구성 성숙기에 비해 주민들의 유동이 많음
성숙기(가치안정단계)	안정기	약20년~25년 정도 지역기능 최고로 지가수준도 최고임 입지경쟁이  안정적이며 주민의 유동이 적음 사회적·경제적인 수준이 최고로 높음
쇠퇴기(초기하락기)	노후화	약40년~50년 정도 건물의 경제적 내용연수가 다 되어가는 시기 중고부동산이 거래의 중심으로 하향여과현상이 시작됨 관리비와 유지비가 급격히 증가함 지가하락 재개발 시작 사회적·경제적 수준이 낮음
천이기(명백하락기)	과도기	가벼운 지가상승으로 재개발이 활발해짐 하향여과현상이 활발해짐 저소득층의 유입이 활발해짐
악화기(가속하락기)	소생기	지가 최저 수준임 슬럽화직전의 단계에 있음

㉰유사지역의 의의: 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.

㉱유사지역의 특성

- 인근지역과 지리적 위치는 다르나 용도적·기능적으로 유사하여 동질적인 것으로 볼 수 있다.

- 지가형성의 여러 요인이 인근지역과 대체성이 있고 상호 경쟁관계에 있는 지역을 말한다.

- 인근지역과 지리적으로 인접할 필요는 없으나 지역 내 부동산간에 대체·경쟁관계가 성립하여 영향을 미치는 지역을 말한다.

㉲동일수급권의 의의: 대상부동산과 대체·경쟁관계가 성립하고 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말한다. 인근지역과 유사지역을 포함한다.

- 동일수급권 내의 부동산간에는 대체·경쟁·의존·보완관계가 있다.

- 인근지역과 상호관계에 있는 유사지역이 존재하는 공간적범위이며 인근지역을 포함한다.

- 후보지의 동일수급권은 일반적으로 전환될 것으로 보이는 토지의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.

- 주거지의 동일수급권은 도심으로 통근이 가능한 지역의 범위와 일치하는 경향이 있다.

- 상업지의 동일수급권은 상업수익에 관한 대체성을 갖는 지역의 범위와 일치하는 경향이 있다.

- 공업지의 동일수급권은 제품생산의 효율성과 판매비용의 경제성이 대체성을 갖는 지역의 범위와 일치하는 경향이 있다.

- 농지의 동일수급권은 해당 농지에 대하여 농업경영이 가능한 거리의 범위와 일치하며 범위는 통근 경작이 가능한 거리의 약2배를 반경으로 하는 지역이 된다.

- 임지의 동일수급권은 농지의 경우와 비슷하나 지역요인이 중요하고 통근 경작의 빈도가 낮은 지역을 말한다.

- 이행지의 동일수급권은 일반적으로 이행될 것으로 보이는 동일수급권과 일치하는 경향이 있어  이행 후의 종별에 따라서 동일수급권을  판정한다.