[부동산학개론]부동산가격이론

1. 개별분석

1)의의

- 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 최유효이용을 판단하고 가격을 판정하는 것을 말한다.

- 감정평가에서 중요시되는 부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 하여 파악되는 가격을 기준으로 해당 부동산의 최유효이용을 판정하기 때문이다.

2)지역분석과 개별분석의 관계

- 지역분석이 선행되고 결과에 따라 개별분석이 행해진다.

- 지역분석은 표준적 이용을 명확히 하고, 개별분석은 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 것이다.

- 지역분석을 하여 인근지역의 가격수준을 파악하고, 그 중에 개개 부동산의 가격을 판단하여야 한다.

- 개별분석은 부분적·국지적인데 비하여 지역분석은 전체적·광역적인 개념이다.

- 개별분석은 균형의 원칙과 관련이 있고, 지역분석은 적합의 원칙과 관련이 있다.

※지역분석과 개별분석※

	지역분석	개별분석
순서	선행분석	후행분석
범위	대상지역에 대한 전체적·광역적·거시적분석	대상부동산에 대한 부분적·국지적·미시적·구체적 분석
기준	표준적이용	최유효이칙
가격관련	가격수준	가격
원칙	적합의 원칙	균형의 원칙

2. 부동산가격(가치)의 제 원칙

1)의의

- 부동산의 가격이 어떻게 형성되어 유지되는지 법칙성을 찾아 평가활동의 지침으로 삼으려는 행동기준이다.

2)부동산가격(가치)의 제 원칙 = 부동산평가의 원리

㉮시간의 원칙

-변동의 원칙(변화의 원칙): 부동산의 가격도 일반재화와 마찬가지로 가치형성요인에 따라 인과관계에 변동해서 형성된다는 원칙이다.예측의 원칙, 최유효이용과  관련되어 있으며 감정평가에 있어서 기준시점을 명확히 하는데 시점수정의 이론적 근거가 된다.

-예측의 원칙(기대의 원칙): 부동산의 가격이 장래의 수익성이나 쾌적성에 대하여 예측의 영향을 받아 결정된다는 원칙이다. 예측의 원칙에 대한 부동산의 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라 할 수 있다. 변동의 원칙, 최유효이용의 원칙과 관련이 있다.

㉯내부의 원칙

-균형의 원칙(비례의 원칙): 부동산의 유용성(수익성, 쾌적성)이 최고로 발휘하기위해서는 내부구성요소의 결합상태가 균형을 이루고 있어야 한다는 원칙이다. 기여의 원칙, 최유효이용의 원칙과 관련이 있다.

-기여의 원칙(한계생산의 원칙): 부동산의 각각의 구성요소가 기여하여 부동산 전체의 가격이 형성된다는 원칙이다. 부동산의 추가투자시 적부판단에 가장 유용하게 이용되는  가치원칙이다. 수익체증·체감의 원칙, 균형의 원칙, 최유효이용의 원칙과 관련이 있다.

-수익체증·체감의 원칙: 부동산 수익의 한계점은 구성요소의 균형을 찾는데  중요하며 어느 부분의 투자가  부동산의 전체 수익에 기여하였으며 투자의 한계점을 제시하는 지침이 되기에 기여의 원칙, 균형의 원칙, 최유효이용의 원칙과 관련이 있다.

-수익배분의 원칙(잉여생산성의 원칙): 토지·자본·노동의 각 생산요소에 위하여 발생하는 총수익을 분배하고 분배된 몫 이외의 잔여액(잉여생산성)도 정당하게 배분되어 토지에 귀속된다는 원칙이다. 기영의 원칙, 수익체증·체감의 원칙, 균형의 원칙, 최유효이용의 원칙과 관련이 있다. 감정평가활동과의 관계에서는 수익방식 중 토지잔여법, 건물잔여법의 이론적 근거가 된다.

 

★ 추가투자의 적부판단과 관련이 있는 원칙★

-기여의 원칙, 수익체증·체감의 원칙, 균형의 원칙, 수익배분의 원칙

 

3)외부의 원칙

-적합의 원칙(조화의 원칙): 부동산의 입지와 인근환경의 영향을 고려한다는 원칙으로 부동산의 유용성(수익성, 쾌적성)이 최고로 발휘되기 위해서는 부동산이 속한 지역의 환경에 적합해야 한다는 원칙이다. 최유효이용의 원칙, 경쟁의 원칙과 관련이 있다. 

-외부성의 원칙: 대상부동산의 가치가 외부적 요인에 의해 영향을 받는다는 원칙이다. 대상부동산과 주위환경의 조화를 강조한다는 점에서 적합의 원칙과 관련이 있다.

-경쟁의 원칙: 초과이윤이 경쟁을 야기시키며 경쟁은 결국 초과이윤을 감소 또는  소멸시킨다는 원칙이다. 부동산의 가격도 경쟁에 의해 결정되며 경쟁으로 초과이윤이 소멸되고 대상부동산은 그 가격에 적합한 가격을 갖게 되는 원칙을 말한다. 대체의 원칙, 수요·공급의 원칙, 최유효이용의 원칙과 관련이 있다.

4)기타원칙

-수요·공급의 원칙: 부증성의 특성으로 제악을 받지만 부동산가격도 수요와 공급의 상호관계에 의해 결정된다는 원칙이다.

-대체의 원칙: 부동산의 가격은 대체가능성 있는 2가지 이상의 재화가 존재할 때 그 재화의 가격은 상호 영향으로 연관되어 이루어진다는 원칙이다. 감정평가 3방식(원가방식, 비교방식, 수익방식)의 이론적 근거가 된다.

-기회비용의 원칙: 기회비용이란 어떤 대안을 선택함으로 인해 포기한 다른 대안들 중 최선의 것으로 어떤 투자대상의 가치평가를 그 투자대상의 기회비용에 의해 평가한다는 원칙이다.

5)최유효이용의 원칙

-의의: 가장 중심적인 기능을 담당하며 부동산에만 적용되는 원칙으로 부동산가격의 최유효이용을 위해 파악되는 가격을 표준으로 형성한다는 원칙이다.

-최유효이용이란 객관적으로 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합리적이고 합법적으로 최고·최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다.

-최유효이용의 근거는 용도의 다양성에 있다. 즉 최유효이용이 표준이 되어야 한다는 것이다.

-최유효이용은 대상부동산을 합리적,합법적으로 이용하는 것뿐만 아니라 물리적 채택가능성이 있어야 한다.

-채택 가능성이 있는 대안 중에 최고의 수익을 창출할 수 있는 실현 가능성이 있어야 한다.

6)일반재화의 가격원칙과 부동산가격원칙의 관계

-부동산 가격에만 적용되는 원칙: 적합의 원칙, 외부성의 원칙, 최유효이용의 원칙

-일반재화의 가격원칙과 동일하게 적용되는 원칙: 기여의 원칙, 대체의 원칙, 수익체증·체감의 원칙