[부동산학개론]29회 핵심요약

1.부동산투자의 수익과 위험

- 기대수익률: 투자로 인해 기대되는 예상수익률

- 요구수익률: 투자를 할 때 투자자가 투자를 결정하기 위해 보장되어야 하는 최소한의 수익률로 투자의 기회비용이라고도 한다. (무위험률 + 위험할증률 = 요구수익률)

기대수익률 > 요구수익률 => 투자증가  기대수익률 = 요구수익률 => 균형투자  기대수익률 < 요구수익률 => 투자감소

- 부동산투자에 수반되는 위험은 체계적 위험과 비체계적위험으로 구분한다. 체계적위험은 '피할 수 없는 위험'이라고 하며 비체계적위험은 '분산가능위험' '피할 수 있는 위험'이라고도 한다.

- 무위험률의 상승(하락)은 투자자의 요구수익률을 상승(하락)시키는 요인이다.

- 부동산 투자의 위험: 사업상의 위험. 금융적 위험, 법적 위험, 인플레이션 위험, 유동성 위험이 있다.

㉮사업상의 위험: 시장위험, 운영위험, 위치적위험등이 있다.

㉯금융적 위험: 재무적 위험이라고도 하며 투자를 결정할 때 부채의 사용이 자기자본수익률에 영향을 미치는데 이를 지렛대효과라고 한다. 자기자본에 대한 부채의 비율이 클수록 자기자본수익률이 증가하지만 부담하는 위험도 커지고 파산의 위험도 커져 금융적위험이라고도 한다.

㉰법적 위험: 행정적 위험이라고도 하며 부동산의 재산권의 법적 환경변화(정부의 정책, 지역지구제, 토지이용규제)에 따른 위험을 말한다.

㉱인플레이션 위험: 구매력 위험이라고도 하며 투자기간 동안위 물가상승으로 인해 발생하는 구매력의 하락위험을 말한다.

㉲유동성 위험: 환금성 위험이라고도 하며 투자대상 부동산을 급하게 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 손실가능성을 말한다. 현금으로 전환하는 과정에서 시장가치보다 낮은 가격으로 처분하는데 이를 유동성위험이라고 한다.

- 평균-분산지배원리란 위험이 동일한 투자들끼리는 수익이 높은 투자가 수익이 낮은 투자를 지배하고 수익이 동일한 투자들끼리는 위험이 낮은 투자가 위험이 높은 투자안을 지배한다는 원리이다.

- 수익과 위험을 동시에 고려하여 투자하는 기법을 평균분산법이라고 한다.

- 평균은 수익을 뜻하고 분산이나 표준편차는 위험을 뜻한다고 보면 된다.

- 수익은 크고 위험은 적은 두 조건을 동시에 충족하는 투자를 선택하는 기법.

- 평균-분산 지배원리에서는  최적의 포트폴리오를 선택하는 문제는 그 투자자가 선호하는 위험수준에 달려있기에 한계가 있다. 그래서 극복방안으로 투자선택을 할 수 없을 때  변이계수(변동계수) 를 활용하여 투자의 우위를 판단할 수 있다.

- 포트폴리오이론 = 분산투자 = 불필요한 위험을 제거하는 것이 목적이다.

- 포트폴리오이론: 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 비체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.

- 효율적 프론티어는 최대의 기대수익률을 얻을 수 있는 포트폴리오의 집합이다.

- 총위험 = 체계적 위험 + 비체계적 위험

- 최적의 포트폴리오 선택

㉮효율적 프론티어: 동일한 수익, 위험이 가장 낮은 투자안을 선택한다.

㉯무차별곡선: 공격적일수록 완만하다.

㉰최적의 포트폴리오는 무차별곡선과 효율적 프론티어가 접하는 점이다.

2. 화폐의 시간가치

- 상환비율 +  잔금비율 = 1 이다.

- 연금의 현재가치계수는 저당상수와 역수관계에 있다.

- 원금에 대한 이자만  아니라 이자에 대한 이자도 함께 계산하는 것은 복리방식이다.

- 자본환원계수

㉮일시불의 미래가치계수 - 현재 5억원인 주택가격이 매년 전년대비 5%씩 상승한다고 가정할 때 5년후의 주택가격을 계산할 때 사용한다.

㉯연금의 미래가치계수 - 정년 퇴직자가 매월 연금형태로 받는 퇴직금을 일정기간 적립한 후에 달성되는 금액을 산정할 경우에 사용한다.

㉰감채기금계수 - 5년 후 주택구입에 필요한 자금 3억원을 모으기 위해 매월 말 불입해야 하는 적금액을 계산할 경우에 사용한다.

㉱일시불의 현재가치계수 - 10년후에 1억원이 될 것으로 예상되는 토지의 현재가치를 계산할 경우에 사용한다.

㉲연금의 현재가치계수 - 미상환대출 잔액을 계산하는데 사용한다.

㉳저당상수 - 원리금균등분할 상환시에 융자금액에 대한 월불입액을 계산하는데 사용한다.

 

3. 부동산마케팅의 전략

- 시장점유 마케팅 전략

㉮STP전략: 시장세분화(Segmentation), 표적시장(Target), 차별화(Positioning)의 약자이다. 전통적인 전략이다.

㉯4P MIX 전략: 제품(Product), 가격(Price), 유통경로(Place), 판매촉진(Promotion)을 말한다. 상업용부동산의 마케팅에 사용한다.

- 고객점유 마케팅 전략(소비자를 중심으로 한 마케팅) = AIDA의 원리

㉮주의(Attention), 관심(Interest), 욕망(Desire), 행동(Action)

㉯구매의사 결정과정에서 욕망(Desire)단계에서 셀링포인트가 강조된다.

- 관계 마케팅 전략(브랜드마케팅, CRM)

㉮1회성 거래에 대한 반성으로 생산자와 소비자간 장기적·지속적인 관계 유지를 위한 관계 마케팅이다.

㉯브랜드와 연관이 되며 아파트나 주거형 오피스텔 등에서 출현하고 한 지역에서 브랜드로 성공하면 다른 지역까지 파급되는 경향을 보인다.

㉰CRM(Customer Relationship Management): 기존고객 관리를 철저히 하여 구매력을 높여 충성고객을 만드는 것을 목적으로 하는 바이럴브랜드 마케팅이다.