[부동산학개론]부동산가격이론

1. 가치와 가격

- 부동산가치(가격)는 시장가치를 말한다. 즉, 부동산의 소유에서 비롯된 장래이익에 대한 현재가치이다.

- 가치가 상승하면 가격도 상승, 가치가 하락하면 가격도 하락한다.

가격(price)	가치(value)
특정 부동산에 대한 매도자와 매수자간 지불된 실거래액	대상부동산에 대한 장래 기대되는 유·무형의 편익(금전, 비금전 모두 포함)의 현재가치
과거의 값 -> 중개사	현재의 값 -> 평가사
거래 당사자 사이에 제안된 값	장기적으로 가치와 가격은 일치함
객관적이고 구체적임	주관적이고 추상적임
주어진 시점에서 가격은 하나임	가치는 다원적 개념으로 무수히 많음

2. 부동산가격(가치)의 기능

-부동산 가격(가치)의 파라미터적 기능

-부동산 가격(가치)의 자원배분 기능

-감정평가가격의 잠재가격으로서의 기능

3. 부동산가격(가치)의 발생요인

- 부동산 가격(가치)은 수요를 결정하는 요소인 효용(유용성)과 유효수요, 상대적 희소성의 상호작용에 의해 발생하는데 이를 부동산의 가격(가치)발생요인이라고 한다.

- 부동산의 효용(유용성): 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 말한다.

 ㉮쾌적성: 어떤 주택을 소유하고 생활하면서 느끼는 정신적 만족도를 말한다.

 ㉯수익성: 수익을 발생하는 능력을 말한다.

 ㉰생산성: 생산을 위해 투입된 생산요소와 생산된 생산량의 비율을 말한다.

- 부동산의 상대적 희소성: 인간의 욕망에 비해 충족수단이 질적·양적으로 한정되어 있어서 부족한 상태를 말한다.

- 부동산에 대한 유효수요: 대상부동산을 구매하고자 하는 욕구로 지불능력(구매력)을 필요로 한다. 수요란 구매력이 있는 수요, 즉 유효수요이어야  한다.

- 부동산의 이전성(양도가능성): 부동산의 법률적 측면에서의 권리의 이전이 가능한 것을 말한다.

4. 부동산 가치(가격)

- 부동산가격(가치)은 시장가치, 보상가치, 과세가치, 담보가치 등이 있는데 이중에서 중심이 되는 것은 시장가치이다.

- 의의: 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위해 공개된 후 그 물건의 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래를 할 때 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.

- 시장가치를 기준으로 대상물건에 대한 감정평가액을 결정한다.

- 감정평가업자는 감정평가 의뢰인의 요청이 있을 때는 시장가치 외의 가치를 기준으로 대상물건의 감정평가액을 결정할 수 있다.

- 부동산 가치(가격)의 종류

 ㉮사용가치: 대상부동산이 특정한 용도로 사용했을 때 가질 수 있는 가치를 말한다.

 ㉯투자가치: 투자자가 갖는 대상부동산에 대한 주관적 가치를 말한다.

 ㉰보험가치: 보험금 보상과 산정에 대한 기준으로 사용되는 가치를 말한다.

 ㉱과세가치: 소득세나 재산세를 정부에서 부과할 때 사용되는 가치를 말한다.

 ㉲공익가치: 부동산의 보전이나 보존과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 사용되는 가치를 말한다.

5. 가치형성요인

- 부동산가격(가치)은  부동산의 효용(유용성), 부동산에 대한 유효수요, 상대적 희소성 등 발생요인의 상호작용에 의해 결정되는데 발생요인에 영향을 주는 요인을 가치형성요인이라고 한다. 구체적으로 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반적 요인, 지역적 요인, 개별적 요인 등을 말한다.

 ㉮일반적 요인: 사회적 요인, 경제적 요인, 행정적 요인을 말한다.

 

사회적 요인	경제적 요인	행정적 요인
인구의 상태	세부담의 상태	토지제도
정보화 진전의 상태	국제화의 상태	부동산가격공시제도
건축양식 등의 상태	교통체계의 상태	부동산에 관한 세제의 혜택
가족구성 및 가구분리의 상태	재정 및 금융 등의 상태	토지의 이용계획 및 규제의 상태
도시형성 및 공공시설의 정비상태	물가·임금·고용 등의 상태	택지 및 주택에 관한 시책의 상태
교육 및 사회복지 등의 수준	기술혁신 및 산업구조의 상태	부동산가격과 임대료에 관한 규제
부동산거래 및 사용·수익의 관행	소비·저축·투자 및 국제수지의 상태	토지 및 건축물의 구조·방재 등에 관한시택의 상태